宅地建物取引業（宅建業）の定義
一般に不動産業とは、売買、仲介、賃貸、管理など、様々な業種が含まれます。そしてその中の宅建業という場合は、以下の業種をさすことになります。
①宅地又は建物について自ら売買又は交換すること。
②宅地又は建物について他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介すること。
ですので宅地建物取引業に該当する行為としては、不特定多数の人を相手として、宅地又は建物に関して、
以下の表の〇の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度のものを指します。
このような業務を行う場合は宅建業の免許が必要となります。
以下少し細かいですが、宅建業法上の宅地の定義も記載しておきます。
宅地・・・
①建物の敷地に供される土地
→現在建物が建っている土地、建物の敷地に供する目的で取引される土地
②都市計画法の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供されているもの以外のもの
→「都市計画法の用途地域内のその他の土地」は建物が建っていなくても「宅地」になります。ただし、現在、道路、公園、河川、広場、水路である土地は「宅地」から除外されています。
宅建業免許が不要なケース
上記の表で〇以外の業務は宅建業に当たりませんので、宅建業の免許が必要ないものとしては、
■自己所有しているアパート、マンションを賃貸している大家さん
賃貸アパートを経営している方やサラリーマン投資家の方でアパートを購入し賃貸経営している方などが当たります。
大家さん、不動産投資家さんなどで保有している不動産を反復継続して不特定多数の方に売却する場合においては、宅建業の免許が必要となりますので注意が必要です。
■アパートやマンション、ビルの賃貸管理業（物件の維持管理業務）を行っている会社
宅地建物の賃借の媒介・代理に該当しないので、宅建業の免許は不要です。
ただし、管理を委託されている物件の賃貸仲介や売買仲介を行う場合は、賃貸、売買の仲介に当たりますので、免許が必要です。
■サブリース（また貸し）の場合
自己の物件の賃借には「転貸」も含まれますので、サブリースなどのまた貸しの場合も宅建業の免許は不要です。
となります。
またあまり関りはないかもしれませんが、宅建業法上、国・地方公共団体や信託会社・信託銀行については、免許に関する規定が適用されませんので、免許は不要となっております。